전세사기 피해자 구제 방안

전세사기 피해자 구제 방안은?

전세사기란 임대인이 임차인에게 받은 보증금을 돌려주지 않고 사라지거나, 임대인의 세금 체납으로 인해 임차인이 살던 주택이 경매나 공매에 넘어가는 경우를 말합니다.

전세사기 피해자는 보증금을 잃을 뿐만 아니라 주거권도 상실하게 되어 경제적으로나 정신적으로나 큰 고통을 겪을 수 밖에 없습니다.

그렇다면 전세사기 피해자는 어떻게 구제받을 수 있을까요?

정부는 2023년 4월 27일 전세사기 피해자 지원 및 주거안에 관한 특별법을 발표했습니다.

이 법은 시행 이후 2년간 한시적으로 적용되며, 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

전세사기 피해자 인정 요건

특별법의 지원 대상이 되려면 다음의 6가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
2. 임차 주택에 대한 경·공매 진행 (집행권원 포함)
3. 면적·보증금 등 고려한 서민 임차주택
4. 수사 개시 등 전세사기 의도 존재
5. 다수의 피해자 발생 우려
6. 보증금 상당액 미반환 우려

이런 조건에 부합하는 피해자가 신청하면 시도에서 기본요건을 조사 및 확인하고 국토부 내 전세사기피해지원위원회에서 심의·의결합니다.

서민 주택은 전용면적 85㎡, 보증금 3억원이 기준이지만, 지역·가족수 등에 따라 예외를 둘 예정입니다.

피해자 여부는 국토부가 최종 결정하고, 신청부터 결정까지 기간은 최대 75일로 한정됩니다.

전세사기 피해자들의 피켓시위 (이미지 출처 : SBS)

전세사기 피해자 구제 방안

특별법에 따라 피해자로 인정되면 다음과 같은 구제 방안을 선택할 수 있습니다.

1. 피해자 우선매수권 부여

피해 임차인은 법원에 매각기일 지정을 보류하는 등 경매를 1년 이내로 직접 유예·정지 신청할 수 있습니다.

경매를 미뤄 살던 집에서 당장 쫓겨나는 상황을 피한 상태에서 피해 임차인은 경매를 통해 살던 집을 매입하거나 임대로 거주하는 두 가지 선택지가 가능합니다.

경매를 통해 거주 중인 주택을 사려는 피해 임차인에게는 우선매수권이 부여됩니다.

단 피해자는 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 집을 낙찰받아야 하고, 우선매수권은 입찰전 혹은 입찰일에 한 번만 행사할 수 있어 신중을 기해야 합니다.

낙찰자금은 저리 대출을 통해 지원합니다.

디딤돌대출로 연 금리 1.85~2.7%, 4억원까지 대출해줍니다.

만기는 최장 30년이며, 통상 거치기간은 1년에서 3년으로 연장합니다.

소득 기준은 연 7000만원 (부부합산)입니다.

소득 요건을 벗어난 전세사기 피해자는 특례보금자리론을 통해 연 금리 3.65~3.95%에 5억원까지 대출받을 수 있습니다.

기존 주택을 낙찰받았으면 취득세는 200만원 한도로 면제되고, 재산세는 3년간 감면됩니다.

정부의 적극적인 대처를 촉구하는 피해자들 (이미지 출처 : 쿠키뉴스)

2. 공공매입 및 공공임대 제공

기존 주택 매입을 꺼리는 피해 임차인을 위해선 공공이 대신 매입해 저렴한 값에 임대해줍니다. 

한국토지주택공사 (LH) 등 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경·공매로 매입한 후 공공임대로 공급합니다.

전세사기 피해자는 소득이나 자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격을 갖습니다.

임대료는 시세 대비 30~50%, 거주기간은 최대 20년 등 현행 요건과 동일합니다.

만약 피해 주택이 불법건축물 등이어서 LH가 사들이지 못 하는 경우엔 인근 지역에 유사한 조건의 공공임대주택에 입주할 수 있는 자격을 줍니다.

전세사기 예방 및 처벌 강화

특별법은 전세사기 예방과 처벌도 강화합니다.

임대인은 임차인에게 보증금 보호계좌 개설 여부를 알려주고, 보증금 보호계좌를 사용하지 않으면 벌금형에 처합니다.

전세사기 처벌은 현재는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 사기죄로 인정받으려면 피해자별 피해금액이 5억원 이상이어야 하지만, 법 개정을 통해 범의가 단일하고 범행방법이 유사하면 피해금액을 모두 합산해 5억원이 넘을 경우 특경법으로 가중처벌합니다.

전세사기의 피해자는 죄가 없습니다. (이미지 출처 : 이데일리 뉴스)

결론

전세사기 피해자 구제 방안은 정부와 여야가 합의한 내용으로, 국회에서 신속하게 법률화되어야 합니다.

전세사기 피해는 임차인의 주거권과 재산권을 침해하는 심각한 범죄입니다.

정부와 국회는 전세사기 피해자를 보호하고 예방하기 위해 적극적인 대책을 마련해야 합니다.

저는 전세사기 피해자 구제 방안이 피해자의 주거안정과 생활안정을 도모하는데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.

특히 피해자 우선매수권 부여와 공공매입 및 공공임대 제공은 피해자가 살던 집을 계속 살 수 있도록 하는 좋은 방안이라고 생각합니다.

하지만 전세사기 피해자 인정 요건이 너무 까다롭고, 보증금 반환 문제가 해결되지 않는다는 점은 아쉽습니다.

또한 전세사기 예방과 처벌 강화도 더욱 철저하게 이루어져야 합니다.

그리고 전세사기 피해자 구제 방안은 피해자의 목소리를 반영하고, 사회적 공정성과 형평성을 지키는 방향으로 개선되어야 한다고 생각합니다.

이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.

글 쓰는 Jiniwar